Hypotheekadviseur in Oldenzaal

Op deze website vindt u uitgebreide informatie over de hypotheek en alle randonderwerpen. Op deze pagina gaan we in op de gedragscode hypothecaire financieringen.

Wat is de Gedragscode Hypothecaire Financieringen?

De Gedragscode Hypothecaire Financieringen is een gedragscode die al sinds begin jaren '90 bestaat. De gedragscode is van toepassing op iedere hypothecaire financiering die in Nederland verstrekt wordt, voor zover de verstrekkende hypotheekbanken de gedragscode heeft onderschreven. De Gedragscode schrijft een aantal regels voor bij het verstrekken van hypotheken. Primair doel hierbij is altijd geweest dat de consument goede en vergelijkbare informatie aangeboden krijgt bij het afsluiten van een hypotheek. In 2007 is deze gedragscode aangepast en uitgebreid en zijn ook regels ter voorkoming van overkreditering in de gedragscode opgenomen. In 2011 zijn deze regels in een vernieuwde gedragscode verder aangescherpt en zijn er ook grenzen aan de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning vastgesteld.

Gedragscode Hypothecaire Financieringen sinds 2007

Op 24 augustus 2006 zijn het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) de Gedragscode Hypothecaire Financieringen 2007 overeengekomen. Per 1 januari 2007 is deze aangepaste gedragscode in werking getreden.

De belangrijkste aanpassing van de gedragscode is een toevoeging van een nieuw artikel met regels om overcreditering (te hoge schulden) te voorkomen. De reden om deze bepaling toe te voegen is dat de overheid de laatste jaren signaleerde dat veel hypotheekinstellingen te hoge hypotheken verstrekten in verhouding tot het inkomen van mensen. Eigen woningbezitters zouden hierdoor in de problemen kunnen komen als bijvoorbeeld hun inkomen zou dalen, de huizenprijzen zouden dalen of - door bijvoorbeeld een stijgende hypotheekrente - de woonlasten zouden gaan stijgen.

Woonquote

In de Gedragscode Hypothecaire Financiers wordt omschreven, dat iedere aanbieder van hypotheken met de zelfde woonquote moet rekenen. De woonquote is het percentage van het inkomen dat een woningbezitter gebruikt voor de betaling van zijn of haar hypotheeklasten (verwonen). Deze woonquote worden jaarlijks door het Nibud vastgesteld (www.nibud.nl) en volgen ook de quotes van de Nationale Hypotheek Garantie (www.nhg.nl). Hierbij geldt: hoe hoger het inkomen, hoe hoger de woonquote. Dus naarmate het inkomen hoger wordt, mag er meer "verwoond" worden.

Toetsrente

Een belangrijk onderdeel van de hypotheeklasten bestaat uiteraard uit rentelasten. Hierbij is het rentepercentage van groot belang. Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt een verschil gemaakt tussen een rentevaste periode van 10 jaar of langer- of een kortere rentevaste periode. Bij een rentevast periode van 10 jaar of langer mag worden getoetst met de werkelijke hypotheekrente (de offerterente), bij een rentevast periode van minder dan 10 jaar moet iedere hypotheekinstelling rekenen met een onafhankelijk vastgesteld rentetarief dat 1 keer per kwartaal wordt vastgesteld. Dit tarief komt normaal gesproken ongeveer overeen met de 10 jaars staatslening + 2 %.

De actuele toetsrente bedraagt: 5 %

Gedragscode 2007 niet bindend

De woonquote was in 2007 niet bindend. In principe kon een hypotheekinstelling bepalen dat er afgeweken werd van de gedragscode. Redenen om van de normen af te wijken konden bijvoorbeeld zijn dat de huizenbezitter (de klant) zeer goede inkomensvooruitzichten had (goed opleidingsniveau) of dat de klant een groot deel van de hypotheek met eigen geld kon voldoen. In dit soort situaties zou een hypotheekinstelling kunnen besluiten om een hogere hypotheek te verstrekken dan volgens de normen toelaatbaar was. De hypotheekinstelling moest de klant dan wel waarschuwen dat er van de norm werd afgeweken en vroeg vaak van de klant een verklaring te tekenen waarin aangegeven werd dat hij of zij expliciet op de risico's gewezen was.

Gedragscode Hypothecaire Financieringen sinds 2011

Per 1 augustus 2011 is de gedragscode hypothecaire financieringen wederom gewijzigd. Door de kredietcrisis en de lange nasleep daarvan, ontstond bij de overheid (Autoriteit Financiële Markten, De Nederlandse Bank, Ministerie van Financiën, maar ook de politiek zelf) een toenemende gewaarwording dat overkreditering tot ernstige financiële, maar ook economische en sociale problemen kon leiden. Ook bleek uit onderzoek dat de banken dankzij de nog ruime mogelijkheid in de gedragscode van 2007 om af te wijken van de woonquote nog steeds hogere hypotheken verstrekten dan de toezichthouders voor ogen hadden. En er werd vastgesteld dat Nederland de nummer 1 positie op de wereldranglijst innam met hypotheken verstrekt op woningen waarvan de waarde lager was dan de hoogte van de hypotheekschuld; vaak ook nog eens aflossingsvrij zodat het niet aannemelijk was dat deze gevaarlijke situatie snel zou veranderen. Het gevolg was dan ook een toenemende druk vanuit de overheid richting de banken om de normen verder te verscherpen om overkreditering te voorkomen en de topfinanciering verder af te bouwen. Pas toen Minister de Jager dreigde met het verder aan banden leggen van de maximale hypotheek door dit in de wet op te nemen, gingen de banken overstag en pasten ze zelf de gedragscode opnieuw aan. De belangrijkste wijzigingen van de gedragscode hypothecaire financieringen 2011:

maximale hypotheek wordt 104 % van de marktwaarde van de woning. Dus voor een woning met een marktwaarde van € 200.000 wordt de maximale hypotheek € 208.000 inclusief kosten koper, exclusief overdrachtsbelasting. Uiteraard moet de hypotheek ook op basis van het inkomen verkregen kunnen worden.
Het percentage dat maximaal 'aflossingsvrij' kan worden afgesloten is beperkt tot 50 % van de marktwaarde. Dus voor een woning met een marktwaarde van € 200.000 bedraagt de maximale aflossingsvrije hypotheek € 100.000. Als de totale hypotheek € 208.000 bedraagt, zal er dus een aflosschema in de hypotheekconstructie opgenomen moeten worden voor € 108.000.
Er mag slechts in zeer uitzonderlijke gevallen nog afgeweken worden van de financieringsnormen op inkomen. Banken hebben niet meer de ruimte om zelf te bepalen wat voor hun cliënten een verantwoorde, maximale hypotheek is.

Gedragscode 2011 wel bindend

De woonquote is sinds 2011 in principe bindend geworden. Hypotheekbanken mogen op geen enkele wijze meer hun eigen woonquote hanteren. Sinds de nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen hebben de hypotheekbanken de strikte verplichting om de door het NIBUD vastgestelde woonquote te hanteren. Ook op andere manieren afwijken van de regels teneinde een hogere hypotheek te kunnen verstrekken, is vrijwel onmogelijk geworden. Hogere hypotheken dan wat volgens de gedragscode hypothecaire financieringen verantwoord is, zijn hiermee uit den boze.

Gedragscode wordt in 2013 opnieuw gewijzigd

Een gedeelte van de normen binnen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) is per 1 januari 2013 vastgelegd in een wettelijke regeling. De overheid heeft namelijk in het regeerakkoord van 2012 besloten om een aantal hypotheekregels zelf te bepalen en dit in een wet vast te leggen (de wet herziening fiscale behandeling eigen woning):

Startende kopers moeten de volledige hypotheek tenminste annuitair aflossen in maximaal 30 jaar om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek is dus niet meer toegestaan. Ook (bank)spaarhypotheken zijn voor starters geen optie meer. De maximale hypotheek op basis van de waarde van het onderpand (Loan-to-Value) wordt vanaf 2013 in stappen beperkt tot maximaal 100% van de waarde van de woning:

• 2012 : 106% (inclusief 2% overdrachtsbelasting)
• 2013 : 105% (inclusief 2% overdrachtsbelasting)
• 2014 : 104% (inclusief 2% overdrachtsbelasting)
• 2015 : 103% (inclusief 2% overdrachtsbelasting)
• 2016 : 102% (inclusief 2% overdrachtsbelasting)
• 2017 : 101% (inclusief 2% overdrachtsbelasting)
• 2018 : 100% (inclusief 2% overdrachtsbelasting)

Om er voor te zorgen dat de nieuwe wettelijke regeling en de Gedragscode goed op elkaar aansluiten zal de Nederlandse Vereniging van Banken de gedragscode in de loop van 2013 opnieuw aanpassen. Na deze aanpassing is het bedoeling dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de wettelijke regeling volledig op elkaar aansluiten.